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　2021年05月28日

<No 6>

■「重要事項説明」とは何か　 by 富良野のオダジーJr.

■宅地建物取引士でなければ「重要事項説明」はできません
今回は不動産取引における「重要事項説明」について、ご紹介します。
不動産は高額な買い物であり、且つ権利関係や取引条件が極めて複雑です。一般的に人生で何度も不動産の売買をする方は少ないので、不動産に関する専門的な知識や経験のある方は少ないと思います。このため宅地建物取引業者には、「買主の保護」の観点から、契約を締結する前に、買主に購入物件に関する重要な事項について説明する「重要事項説明」という手続きが、宅地建物取引業法という法律で義務づけられています。つまり、あまり不動産取引に詳しくない一般の方が、よく分からないまま購入して、後に困ることがないように、宅地建物取引業者は契約する前にしっかり説明をしなければならないという制度です。
「重要事項説明」は、宅地建物取引士が内容を記載した書面（重要事項説明書）に記名押印し、その書面を交付した上で、説明を行わなければなりません。また、重要事項説明の際には宅地建物取引士証の提示義務があります。

■重要事項説明書の内容について
重要事項説明書の内容は主に、「対象物件に直接関係する事項」と「取引条件に関する事項」の2つに大別されます。「対象物件に直接関係する事項」には、対象物件の登記記録、建築する際の法令の制限、飲用水や電気等のインフラ設備などがあり、「取引条件に関する事項」には、購入代金以外の金銭、契約の解除、金銭の貸借（住宅ローン等）など、説明すべき事項が宅地建物取引業法で細かく定められています。
この重要事項説明を受けましたら、重要事項説明書に署名・捺印し、契約に進みます。
ちなみに、「重要事項説明書」と「契約書」はまったく別個のもので、契約に至った際には「重要事項説明書」と「契約書」のそれぞれに売主・買主が署名・捺印します。

■まとめ
簡単にではありますが、「重要事項説明」についてご紹介させて頂きました。
宅地建物取引業者にとって「重要事項説明」は、最も重要な業務といっても過言ではありません。弊社でも細心の注意をもって、重要事項説明書の作成にあたっております。重要な項目については弁護士や司法書士、家屋調査士などの専門家の方々にご助言、ご指導をいただいています。

　2021年04月19日

<No 7>

■建蔽率（建ぺい率）・容積率について　 by 富良野のオダジーJr.

■建ぺい率・容積率について
今回は「建蔽率（建ぺい率）・容積率」について、ご紹介していきます。
マイホームの新築やアパートなどの収益物件の建築を検討している方は、どのぐらいの大きさや広さの建物にするか考えますよね。しかし、土地の面積に対して好き勝手に建物の大きさを決めていいわけではありません。快適に安心して暮らしていけるように、様々な観点から法律などでしっかりと規制が設けられています。そこで、物件を探す際に注意していただきたいのが、「建ぺい率・容積率」です。

■建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する、建物の建築に使用できる面積（建築面積）の割合です。
建築面積とは、建物を真上から見たときの面積（水平投影面積）です。2階建ての住宅で1階と2階の広さが違う場合は、広い階の面積が建築面積になります。例えば、建ぺい率が40％の土地の場合、100�uの敷地には建築面積40�uまでの建物を建築することができます。また、角敷地には建蔽率の緩和が適用されるケースがあります。

■容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する、建物の延床面積の割合です。例えば、容積率が60％の土地の場合、100�uの敷地には延べ床面積60�uまでの建物を建築することができます。また、容積率には前面道路の制限があります。これは、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、その幅員に定数(40％など、地域による)をかけた数値と、指定されている容積率の数値で、小さい方の数値がその土地の容積率の上限になるというものです。例えば、指定容積率200％、前面道路幅員4ｍ、定数40％の場合、前面道路幅員4ｍ×定数40％＝160％となり、指定容積率200％>160％なので、160％が適用されます。

■まとめ
簡単にではありますが、「建ぺい率・容積率」についてご紹介させて頂きました。同じ土地の広さでも建ぺい率・容積率次第で、建てられる建物の広さや大きさが違ってくるわけですから、これは土地の価値に影響を与える大事な数値です。「建ぺい率・容積率」は、地域によって決められています。物件のチラシやHPに掲載されていることが多いので、お探しの際にはぜひチェックしてみてください。ちなみに、富良野市の各用途地域の「建ぺい率・容積率」は、富良野市役所のHPでも公開されています。また、「建ぺい率・容積率」以外にも建築を制限する規制はありますので、ご参考までにしていただければと思います。

　2021年04月19日

<No 8>

■富良野市の令和3年度の地価公示発表！　by 富良野のオダジーJr.

■地価公示について
地価公示とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が、選定した標準地の毎年１月１日時点における１�u当たりの正常な価格を判定し公示するもので、この地価公示によって公表される価格を公示価格といいます。
一般の土地の取引価格の指標とするなどのため行われ、令和3年地価公示では、全国26,000地点で実施されました。
ちなみに、公示価格はその土地を更地として評価したもので、建物の有無や借地などの土地の使用状況は、価格には加味されません。

■令和3年の富良野市に動向
富良野市の標準地はこれまで、末広町、南麻町、瑞穂町、日の出町の4地点でしたが、今年度から新たに北の峰町が加わり、合計で５地点になりました。令和３年度の価格は末広町：24,400円/�u（約80,000円/坪）、南麻町：17,000円/�u（約56,000円/坪）、瑞穂町：19,000円/�u（約62,000円/坪）、日の出町：32,500円/�u（約107,000円/坪）、北の峰町：26,900円/�u（約88,925円/坪）となっています。過去6年間の価格の推移を調べてみたところ、各地点とも過去6年間変動はなく、同じ価格で推移していました。

■令和3年の全国の動向
国土交通省のHPによると、平成27年以来6年ぶりに下落に転じたとのことで、用途別では、住宅地は平成28年以来5年ぶりに、商業地は平成26年以来７年ぶりに下落に転じたとのことです。
全国の住宅地・商業地の変動率1位は今年度も俱知安となっており、住宅地は108,000円/�u→135,000円/�u（約44万円/坪）で前年からの変動率は25％、商業地は100,000円/�u→121,000円/�u（40万円/坪）で前年からの変動率は21％です。ちなみに、全国で一番価格が高い地点は、住宅地では港区赤坂1−14−11で、4,840,000円/�u（1,600万円/坪）、商業地では銀座4−5−6（山野楽器銀座本店）で、53,600,000円/�u（約1億7,700万円/坪）となっています。

　2020年10月01日

<No 9>

■富良野市の令和2年度の基準地価発表　by 富良野のオダジーJr.

■基準地価とは

各都道府県が地域の標準的な土地について、7月1日時点の調査を基にして客観的な価値を評価した価格（1�u当たり）で、毎年9月に公表されます。
富良野市の基準地は、桂木町、扇町、北の峰町、幸町の4箇所となっています。

■令和元年と令和2年を比べてみた

桂木町　　令和元年：19,500円/�u　令和2年：19,500円/�u　横ばい（横ばい）
扇町　　　令和元年：14,700円/�u　令和2年：14,500円/�u　−1.3％（−1.3％）
北の峰町　令和元年：21,400円/�u　令和2年：23,300円/�u　＋8.8％（＋8.0％）
幸町　　　令和元年：46,000円/�u　令和2年：46,000円/�u　横ばい（横ばい）
　　　　　※カッコ内は前年の変動率

■令和2年度の基準地価について

今回の基準地価はコロナの影響が加味されており、全国平均（全用途）では0.6%の下落とマイナスに転じました。
富良野に関しましては、桂木町、扇町、幸町の3箇所の変動率は前年と同じで、北の峰町の変動率は＋8.8％と去年の＋8.0％より上昇率が0.8％拡大しています。

■今後について

今回の富良野市の基準地価を見る限り、今のところ新型コロナによる影響は小さいですが、富良野市の地価上昇にはインバウンド増加の影響が大きいと思いますので、このままの状況が長く続くようであれば、今後の地価調査では影響が出てくると思います。
ただ、新型コロナの影響でリモートワークが注目され、大都市にある企業が地方にサテライトオフィス設置を検討している等の動きもあるようなので、その中で「富良野」が注目されていけばいいなと思います。

　2020年09月23日

<No 10>

■法務局における遺言書の保管等に関する法律が、令和2年7月10日に施行　 by 富良野のオダジーJr.

■遺言書について
遺言書には、大きく分けて公正証書遺言（公証役場で作成する遺言書）と自筆証書遺言（手書きの遺言書）があります。自筆証書遺言は、遺言者が手書きで遺言を作成する方式であるのに対し、公正証書遺言は、遺言者が公証役場で公証人に遺言書を作成してもらい、遺言者と証人2名が署名捺印をすることで作成される遺言書です。
公正証書遺言は公証役場で保管されますが、自筆証書遺言には保管制度がないため、自宅の金庫や仏壇などに保管されている場合が多く、紛失や特定の相続人による廃棄、隠匿、改ざんの危険性があります。また自筆証書遺言の場合、家庭裁判所で遺言書の状態や内容を確認する「検認」が必要になります。ちなみに、遺言者が遺言書の存在を秘密にしていた場合、相続人の全員が遺言書の存在を知らないままに、相続手続きが進められてしまう可能性があります。

■法務局における自筆証書遺言に係る遺言書の保管制度の創設
上記のような自筆証書遺言のデメリットを解消するために創設されたのが、「法務局における自筆証書遺言書保管制度」です。この制度によるメリットは次のようになります。�@法務局が本人確認し、遺言書の原本と画像データを保管してくれるので、遺言書の紛失、破棄、隠匿、偽造を防ぐことができる、�A家庭裁判所の「検認」が不要、�B「関係遺言書保管通知」により、遺言者の死後、法務局に保管されている遺言書について、相続人等がその遺言書を閲覧したり、遺言書情報証明書の交付を受けたときに、法務局からその他の相続関係者に対して、遺言書が保管されている旨が通知されます。これにより、その他の相続関係者が遺言書の存在を知ることができます。また「死亡時の通知」という、遺言者の死後、あらかじめ遺言者が指定した者に対して，遺言書が保管されている旨が通知されるという制度もありますが、こちらは令和３年度以降頃から本格的に運用を開始することとなっています。ただ注意点として、法務局が行うのはあくまでも「遺言書の保管」であり、遺言書の内容・形式が適正であるかの確認はしないので、作成した自筆証書遺言書が法的に有効か無効の確認は、遺言者自身でしなければなりません。遺言書は形式が決まっていたりなど、作成に関するルールがありますので、形式のミスなどで無効になってしまわないよう、作成する際は細心の注意を払う必要があります。

■まとめ
かなり簡単にではありますが、「法務局における遺言書の保管等に関する法律」についてご紹介させて頂きました。親族関係や相続財産の多い少ないに関わらず、相続でのトラブルは起きるとも言われています。「遺言なんて先のことだから・・・」と思っていても、法的に効力を持つ遺言書の書き方や申請方法など、制度についての知識も必要になるので、いざやろうと思っても心身共に元気でなければ作成することも出来なくなってしまいます。
今回の新制度の創設を機に、一度検討してみるのもいいかもしれません。制度の詳細については法務省のHPで公開されていますので、ご興味のある方は是非ご覧になって頂ければと思います。

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